آمار تورم مسکن بانک مرکزی دروغ می‌گوید؟

آمار تورم مسکن بانک مرکزی دروغ می‌گوید؟

بانک مرکزی امروز گزارش تحولات بازار مسکن تهران در دی ماه را منتشر کرد. طبق این گزارش طی ماه گذشته تعداد معاملات مسکن در تهران با رشد ۰.۵ درصدی به بیش از ۹۸۰۰ واحد رسید. در همین حال تورم ماهانه املاک هم به ۱.۱ درصد رسید. همچنین در قیاس با دی ۹۹ تعداد معاملات با رشد ۱۸۰ درصدی همراه شده و متوسط قیمت مسکن هم رشد ۲۰ درصدی داشته است.

با وجود این که در ماه گذشته شاهد عدم رشد جدی تعداد معاملات و قیمت مسکن بودیم، بسیاری از فروشندگان و املاکی‌های پایتخت اعتقاد دارند که داده‌های بانک مرکزی غلط‌انداز است و خود یکی از عوامل صدور سیگنال تورمی به بازار مسکن شهر تهران است. حتی در آبان ماه هم یکی از مدیران بانک مرکزی به امکان غلط‌اندازی آمارهای تورم این نهاد اشاره کرده بود.

حال سوال این است که چگونه داده‌های بانک مرکزی به بازار مسکن سیگنال تورمی می‌دهد؟

دو بازار با دو مسیر متفاوت

پیشتر در گزارشی با عنوان «چرا هزینه مسکن در ایران بیشتر از آلمان و فرانسه است؟ » به علت گرانی مسکن در ایران پرداختیم. جایی که دیدیم احتمالا دلیل اصلی این اتفاق میل عجیب ایرانیان به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. به عبارتی دیگر در ایران سهم تقاضای سرمایه‌گذاری از کل معاملات مسکن بسیار بالا به نظر می‌رسد. این برخلاف وضعیت بازار مسکن بسیاری از کشورهاست که به دلایل مختلف و همچنین به واسطه ابزارهای دولت برای جلوگیری از تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن آن کشورهاست.

حال به نظر می‌رسد به چند علت لازم است که هنگام تحلیل بازار مسکن ایران، خانه‌های گران قیمت را که عمدتا سرمایه‌گذاران آن‌ها را می‌خرند از خانه‌های ارزان‌قیمت‌تر جدا کنیم. زیرا در غیر این صورت ممکن است تحلیل ما از وضعیت بازار به خطا برود. در ادامه به علت‌های غلط‌اندازی داده‌های بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن می‌پردازیم.

۱۶ منطقه ارزان‌تر از میانگین کل شهر

در حالی طی ماه گذشته هم شاهد رشد ۱.۱ درصدی متوسط قیمت مسکن در تهران و رسیدن آن به متر مربعی ۳۲ میلیون و ۹۴۰ هزار تومان بودیم که داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد پرتقاضاترین گروه‌های ملکی در ماه گذشته، خانه‌هایی بودند که قیمت هر متر مربع آن‌ها بین ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان بوده است. دومین گروه پرمعامله هم خانه‌هایی بودند که ارزش هر متر مربع آن‌ها بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان بوده است. به عبارتی دیگر در حالی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به حدود ۳۳ میلیون تومان رسیده است که پرمعامله‌ترین گروه‌های ملکی مسکن در تهران چیزی حدود ۴۰ درصد ارزان‌تر از این قیمت هستند. چنین چیزی نشان از اثرگذاری بالای املاک گران و به اصطلاح لاکچری تهران در متوسط قیمت‌ها دارد.

همچنین در حالی متوسط قیمت هر متر مربع ملک مسکونی در تهران به مرز ۳۳ میلیون تومان رسیده است که ۱۶ منطقه تهران در ماه گذشته متوسط قیمتی پایین‌تر از این عدد داشته‌اند و تنها ۶ منطقه از میانگین شهر گران‌تر بوده‌اند.

پرطرفدارترین خانه‌ها نصف قیمت میانگین

بررسی‌ها نشان می‌دهد که در ماه گذشته ارزش معاملات بازار مسکن تهران بین ۲۸ تا ۳۰ هزار میلیارد تومان بوده است. با توجه به ۹۸۰۰ واحد معامله در ماه قبل، می‌توان گفت متوسط قیمت هر خانه‌ای که در تهران معامله شده حدود ۳ میلیارد تومان بوده است.

این در حالی است که توزیع فراوانی تعداد معاملات انجام شده بر اساس ارزش هر واحد مسکونی طی دی ماه نشان می‌دهد که نزدیک به ۷۰ درصد واحدهایی که در ماه گذشته معامله شده‌اند قیمتی کمتر ۳۰ میلیارد تومان داشته‌اند. پر طرفدارترین بازه‌ها هم خانه‌های بین یک تا ۱.۵ میلیارد تومان و ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان بوده است.

چرا آمار تورم بانک مرکزی غلط‌انداز است؟

همان‌طور که دیدیم علت اصلی میانگین بالای قیمت خانه در تهران، خانه‌های گران‌قیمت و به اصطلاح لاکچری هستند که عمدتا هم به قصد سرمایه‌گذاری خریداری می‌شوند. حال بررسی ها نشان می‌دهد که این دسته از خانه‌ها به علت این که در دوره تلاطم بازارها طی سال‌های اخیر مورد هجوم سرمایه‌گذاران قرار گرفته‌اند بیشترین رشد قیمت را داشته‌اند.

به عنوان مثال در بین ۵ منطقه گران‌تر تهران، طی ماه گذشته ۳ منطقه رشد قیمتی به مراتب بالاتر از رشد قیمت متوسط کل پایتخت داشته‌اند. منطقه یک ۱.۶ درصد، منطقه سه ۳.۳ درصد و منطقه پنج ۲.۴ درصد رشد داشته‌اند. همچنین در قیاس با دی ۹۶ هم که هنوز تلاطم بازار مسکن شروع نشده بود، در حالی متوسط قیمت در کل شهر تهران ۶.۳ برابر شده است که در ۵ منطقه گران‌قیمت شهر تقریبا ۷ برابر شده است. یعنی حدود ۷۰ درصد رشد بیشتر از متوسط کل شهر تهران.

خانه‌های گران‌قیمت تهران (بالاتر از ۵ میلیارد تومان) در ماه گذشته از نظر تعدادی کمتر از ۱۵ درصد معاملات تهران را به خود اختصاص داده‌اند. این در حالی است که از نظر ارزشی این خانه‌ها سهمی بالغ بر ۴۲ درصد از کل ارزش معاملات تهران داشته‌اند. چنین چیزی نشان می‌دهد که خانه‌های گران پایتخت هر چند تنها یک هفتم معاملات را به خود اختصاص می‌دهند ولی وزنی سنگین در شاخص تورم مسکن بانک مرکزی دارند. چیزی که می‌تواند تحلیل این بازار را به خطا اندازد و تورم مسکن را بیش از مقدار واقعی نشان دهد. در همین خصوص هم مجید فلاحی‌نیا، معاون اداره بررسی‌ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی در آبان ماه گفته بود: در آبان ماه سایر مناطق شهر تهران با رشدهای مثبت قیمت مسکن همراه شده‌اند که در همین ارتباط، رشد ماهانه متوسط قیمت در منطقه ۱ در آبان‌ماه معادل ۴.۴ درصد بوده که با سهم حدود ۰.۶ واحد درصدی، عامل مسلط در رشد ماهانه ۱.۲ درصدی متوسط قیمت کل شهر در آبان‌ماه است.

چنین چیزی خود می‌تواند سیگنال تورمی به بازار مسکن صادر کند و منجر به رشد بیش از پیش قیمت مسکن و فشار بیشتر بر مردم شود.